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Philadelphia 부동산 & CENTURY 21 Global에서 Philadelphia，펜실베니아，미국의 주택 매물
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Philadelphia: 빌라 및 고급저택 매매 – Philadelphia – 럭셔리 부동산 | LuxuryEstate.com
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필라델피아 부동산 – craigslist
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첫 집을 사면서 힘들었던 점
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미국 부동산: 필라델피아 지역 주택 시장 동향 : 네이버 블로그
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첫 집을 사면서 힘들었던 점
저는 2017년 말부터 필라델피아 부동산에 매료되어서 2018년 늦여름에 첫 집을 구입할 때까지 9개월 정도 되는 기간동안 거의 한주 걸러 부동산을 공부하러 필라델피아에 갔었습니다. 2시간 떨어진 필라델피아를 자주 가면서 육체적으로도 힘든점도 있었지만 부동산 투자는 중간업자들이 너무 많아서 사람 스트레스가 가장 컸습니다. 고작 1년도 되지 않는 시간동안 흰머리가 많이도 났었습니다.
교통
제가 사는 뉴욕은 필라델피아와 차로 2시간 거리입니다. 저는 차가 없어서 대중교통을 타야 했는데, 버스를 타면 2시간, 기차를 타면 1시간이 거리입니다. 기차는 시간이 단축되지만 왕복 10만원 정도 해서 한번도 타보지 못했고 버스를 탔습니다 (버스는 왕복 3만원이에요). 9시에 필라델피아에 도착해서 미팅들과 오픈하우스에 가려고 아침 6시 55분에 있는 첫차를 탔습니다. 필라델피아에 도착한 다음에는 이동할때 우버택시를 탔습니다. 그렇게 돌아다니다가 저녁 버스를 타고 집에 돌아오면 항상 파김치가 되었습니다.
무시
저 말고도 필라델피아에 투자하려는 사람들은 많았습니다. 그중에서는 재력가도 있고, 대대로 부동산만 하는 사람들도 있고, 사회초년생 보다는 훨씬 부유하고 성공한 투자자들이 많았을 거에요. 그에비해 20대 여자이고 사회초년생이고 돈도 별로 없는 저는 비교적 초라한 투자자였고, 그래서인지 집을 보러가거나, 융자를 내거나, 집 공사할 사람을 만나거나 할때 홀대받았습니다. 특히 집을 보러 가면 저에게 친절히 대해 주는 중개인은 거의 없었습니다. 가끔씩 저를 따라온 남자친구와 함께 가면 남자친구만 고객으로 대하고, 남자친구의 전화번호와 이메일만 물어보고 저는 없는 사람 취급했습니다. 부동산을 사려고 하는 사람은 저인데요.
계속 비딩에 떨어짐
저는 가성비가 좋은 집은 잘 알아봐서 고르는 집마다 인기가 많았습니다. 눈여겨 볼 만한 집은 매번 며칠 후에 팔려서 보고 싶은 집 리스트을 뽑아 가면 중개인도 어떻게 이런 집들을 잘 고르냐고 놀랄 정도였어요. 새로 나오는 매물을 놓치지 않기 위해 매일 새로운 매물들을 확인하고 시장에 나오자 마자 중개인에게 연락했습니다. 그럼에도 불구하고 집을 고르면 항상 사겠다는 사람이 한번에 3~5명이나 있어서 특정 날짜까지 각 후보가 자신이 낼 수 있는 최고가격을 쓰고, 판매자가 그중 누구에게 팔지 통보하는 식으로 결정되었습니다. 그중 제가 매력적인 구매자가 되기 힘들었던 이유는 사람들은 자기 집이 단란한 가족에게 팔리길 바라는데 전 필라델피아 사람도 아닌데다가 미혼이고, 거주용이 아니라 투자자였고, 그걸 상쇄할 만큼 통큰 가격을 쓸 수 있는 형편도 못되어서 비딩할때마다 떨어져서 도합 10번은 떨어진것 같습니다. 집을 고르기도 힘들고, 고르면 비딩에서 떨어지고를 6개월 이상 반복하자 자신감이 떨어지고 앞으로 영영 집을 살 수 없을거라는 망연자실에 빠질 때도 많았습니다. 그럴 때마다 이삼주 포기하기도 했습니다.
중개인, 변호사, 융자 전문가 등 전문가 찾기
제가 똑똑한 전문가들은 찾기란 정말 힘들었습니다. 베테랑 중간업자들은 대부분 이익이 더 큰 더 큰 프로젝트를 맡기를 원했고, 큰 프로젝트도 아닌 주제에 제가 비용을 아끼려고 신중한 것을 탐탁치 않아했습니다. 그래서인지 똑똑한 전문가들은 찾기 힘들었습니다. 제가 손 뻗을 수 있는 사람들은 저보다도 부동산 투자에 대해 모르는 소위 전문가들도 많았고, 초보인 제 질문에도 대답할 수 없는 중개인을 볼때면 정말 답답했습니다. 저는 잘하는 사람들과 일하기엔 너무 초보이고 규모가 너무 작았고, 못하는 사람과 일하기엔 너무 많이 알고 까다로웠습니다. 그래서 책을 읽고 인터넷을 보고 공부를 계속 했지만 한계를 느끼긴 마찬가지였습니다.
그나마 저와 일할 의향이 있었던 사람들도 제가 중요한 고객이 아니어서인지 저에게 많은 시간을 할애하지 않아서 이메일이나 전화나 문자에 답을 받지 못할 때가 많았습니다. 그래서 최대한 많은 사람들에게 연락하고 이야기를 했습니다. 그 과정이 지난 지금은 어느정도는 거절당하고 무시당하는데 익숙해진것 같습니다.
집 수리: 사기와 과장은 종이한장 차이
수리를 하려고 업자들을 만나면서 사기와 과장은 종이 한장 차이라는것을 배웠습니다. 집에 있는 하나의 기둥을 고치려고 해도, 어떤 사람은 2백만원이 든다고 하고 어떤 사람은 2천만원이 든다고 했습니다. 어떤 사람은 기둥을 수리해야 한다고 하고, 어떤 사람은 기둥을 뽑아내고 다시 만들어야 한다고 했습니다. 집 수리에 대해 문외한인 저는 도대체 누가 맞는 말을 하는건지 알 수 없어서 머리가 아팠습니다. 결국은 관리업체를 고용해서 그 관리업체가 아는 업자들에게 일을 맡기고 20%의 수수료를 지불하는 방법으로 수리했습니다. 20%면 큰 수수료지만 아무것도 모르는 제가 당할 사기에 비하면 치를만한 값이라고 느껴졌기 때문입니다. 간단한 수리는 직접하려고 텅 빈 집에 칫솔과 침낭하나 들고 가서 이틀동안 묵으면서 공기구와 자재를 사다가 직접 하기도 했습니다. 지금은 다행히 그럴 필요가 없습니다. 같이 일하게 된 동업자가 집수리에는 거의 전문가 수준이라 그가 업자를 고용하고 공사를 전부 해결하고 있습니다.
미국 부동산: 필라델피아 지역 주택 시장 동향
필라델피아 지역 주택 시장 동향
하상묵의 부동산 교실
2016. 10. 28
주택 시장이 어제나 오늘이나 큰 변동없이 그냥 현상을 유지하고 있다면 희소식인가? 어떤 면에서는 그렇고, 또 다른 면에서는 그렇지 않을 것이다. 셀러에게는 매물이 달리고 값이 크게 오르고 있다 해야 희소식일 것이다. 바이어에게는 매물이 넘치고 값이 내리고 있다거나 현상 유지라고 해야 희소식일 것이다. 필라델피아 지역 주택 시장의 현재 모습은 현상 유지에 가깝다. 매물은 줄고 있는데, 그래서 값이 좀 오를 법도 한데, 실제로는 값이 거의 꿈쩍도 안 하는 그런 양상을 오랫동안 보여왔고 지금도 여전히 그렇다. 셀러에게는 결코 달가운 소리가 아닐 테고, 바이어에게는 안도감을 주는 소리일 터이다. 오늘은 이에 관해 본다.
연방 주택 금융청(Federal Housing Finance Agency: FHFA))이 지난 화요일 2016년 8월 중 주택 가격 동향을 발표하였다. 제목은 “8월에 FHFA 주택 가격 지수 0.7% 상승”이었다. 주별, 도시별로 상세한 내역은 없었고, 전국 9개 인구조사 구역(census divisions)별 동향만 나왔다. 일별하면, 구역별로 8월중 집값은 내린 곳이 한 군데도 없다. 한 군데(West North Central division)는 상승율 제로(0.0%), 즉 오르지도 내리지도 않았고, 다른 모든 곳에서는 올랐다. 가장 많이 오른 곳(New England division)의 상승률은 1.2%였다.
또 2015년 8월 대비, 2016년 8월의 집값은 9개 구역 모두에서 상승한 것으로 나타났다. 1년 동안 전국적으로 6.4%가 올랐는데, 상승률은 가장 적게 오른 곳(Middle Atlantic division)이 3.3%, 가장 많이 오른 곳(Pacific division)이 7.9%였다.
Pennsylvania 주는 중부 대서양 연안(Middle Atlantic) 구역에 속해 있는데, 이 구역은 Pennsylvania, New Jersey, New York 3개 주로 구성되어 있다. 이들 3개 주는 지난 몇 년간 미국의 집값이 크게 뛰고 있다네, 집을 내놓으면 바이어가 벌떼 같이 몰려와 그 날로 호가보다 훨씬 더 높은 값에 계약된다네, 하는 류의 뉴스와는 거리가 먼 곳이었다. 그런 상황이 FHFA 자료에도 그대로 반영되어 있다. 바로 위에서 보았듯이 Mid Atlantic은 9개 구역 중 지난 1년간 집 값이 가장 적게 (3.3%) 오른 곳이다. 금년 7월 대비 8월의 집값 상승률도 0.04%로 West North Central에 이어 밑에서 두 번째이다. 지난 몇 년간 오르는 둥 마는 둥 늘상 그래왔다.
필라델피아 지역으로 범위를 좁혀 시장 상황을 보면, 지난 2-3년간 지속돼온 그저 그런 현상이 오늘도 계속되고 있는 상태라 하겠다. 요컨대, 매물 재고량은 계속 줄어들고 있고, 거래량은 늘고 있는데, 값은 거의 안 오르는 상태가 작년에도 금년 초중반에도, 바로 지금도 그대로 이어지고 있는 것이다.
매물 재고는 어디랄 것 없이 감소세가 계속되고 있다. 가장 최근 자료인 9월말 현재의 재고량(시장에 나와 있는 주택의 수)을 1년 전인 2015년 9월말 현재의 재고량과 비교해 보면, 카운티 별로 펜실바니아 주의 Berks 25.3% 감소(당시 거래량 기준 7.5개월 분에서 5.1개월 분으로 감소); Bucks 16.6% 감소(6.6개월 분에서 5.2개월 분으로 감소); Chester 7.1% 감소(5.5개월 분에서 5.1개월 분으로 감소); Delaware 15.5% 감소(6.9개월 분에서 5.3개월 분으로 감소); Montgomery 17.4% 감소(5.9개월 분에서 4.6개월 분으로 감소); Philadelphia 20.8% 감소(6.8개월 분에서 4.8개월 분으로 감소)로 나온다. 뉴저지 주에서는 Burlington 13.6% 감소(8.2개월 분에서 6.3개월 분으로 감소); Camden 2.3% 감소(9.0개월 분에서 7.5개월 분으로 감소); Cumberland 1.2% 감소(11.7개월 분에서 9.5개월 분으로 감소); Gloucester 4.1% 감소(9.1개월 분에서 7.7개월 분으로 감소); Mercer 0.2% 감소(7.6개월 분에서 6.2개월 분으로 감소); Salem 16.2% 감소(15.9개월 분에서 11.4개월 분으로 감소)된 것으로 나온다. 델라웨어 주에서는 Kent 2.2% 증가(8.1개월 분에서 8.1개월 분으로 변동 없음); New Castle 5.3% 감소(5.6개월 분에서 4.9개월 분으로 감소)한 것으로 나온다.
위의 자료가 보여주는 바는 집을 내놓는 사람은 적고 사는 사람은 많아, 시장에 나와 있는 매물이 계속 줄어들고 있다는 것이다. 그렇게 매물 재고량이 줄어 들어, 현재의 거래 추세가 계속될 경우, 대부분의 지역에서 대략 5, 6개월이면 지금 시장에 있는 재고가 모두 소진될 것이라는 얘기다. 현재의 재고가 5, 6 개월만에 소진될 수준이라면 이는 사실 극심한 수요-공급 불균형 상태를 뜻한다. 공급이 너무 달리고 있는 것이다. 수요-공급이 균형된 시장에서는 재고량이 10-12개월분 정도인 것으로 알려져 있다. 주택 시장이 극심한 불황의 늪에 빠져 있던 2010년 즈음에는 재고량이 20개월 분을 훌쩍 넘었었다.
재고가 달린다 혹은 줄어들고 있다 하는 말은 집을 내놓는 사람보다 사는 사람이 상대적으로 많다는 말과 같다. 재고가 달리다 보니, 웬만한 집은 나오면 얼른 팔리게 된다고 가정할 수 있다. 실제가 그러하니, 시장에 재고가 줄어드는 것이다. 이를 반영하여, 거래량은 지속적으로 증가하는 추세를 보여왔다. 실제 자료를 보면, 작년 1월-9월 대비 금년 1월-9월 중의 거래 완료된(settled) 주택 수가 카운티 별로 펜실바니아 주의 Berks 12.09% 증가; Bucks 4.92% 증가; Chester 15.18% 증가; Delaware 7.95% 증가; Montgomery 14.98% 증가; Philadelphia 24.40% 증가된 것으로 나온다. 뉴저지 주 쪽에서는 Burlington 36.39% 증가; Camden 32.25% 증가, Cumberland 37.14% 증가, Gloucester 33.09% 증가, Mercer 31.01% 증가, Salem 33.33% 증가로 나타났다. 델라웨어 주에서는 Kent 12.6% 감소, New Castle 10.82% 증가를 보였다. 필라델피아 인근의 3개 주 14개 카운티 중 한 군데(델라웨어주 Kent County)를 제외하고 모든 곳에서 상당한 거래량 증가가 있었다.
앞에서 본 정도로 매물 재고가 달리면 바이어 간에 심한 경쟁이 생기는 셀러스 마켓으로 전환되고, 그에 따라 집값은 크게 오르는 것이 정상이다. 그런데, 희한하게도 값은 안 오르고 있다. 비싸면 안 사기 때문이다. 아직도 싼 맛에 집을 사려는 사람이 대부분인 것 같다. 경쟁하면서 비싼 값을 주고라도 집을 사겠다는 사람은 별로 없는 것 같다. 실제 셀러와 바이어 편에 서서 일을 하면서 봐도, 상태가 덜 좋은데 정상가를 부르거나, 상태가 좋아도 비싼 값을 부르는 집은 팔리지를 않는다. 한껏 값을 높게 부르면 안 팔리다가 많이 내려놓으면 그제서야 살 사람이 나타나는 경우를 수 없이 본다. 집을 팔려면 제 값을 부르는 수 밖에 달리 길이 없어 보인다.
하상묵 (610-348-9339)
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