Top 43 임대차 보호법 Best 161 Answer

주택임대차보호법

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개정 ‘주택임대차보호법’…국민 궁금증 많은 질문과 답변 – 정책뉴스 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑

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임대료 증액 상한은 5%…집주인·세입자 범위내서 협의로 정할 수 있어

집주인 실거주 사유로 갱신 거절한 뒤 해외 파견 나가면 제3자에 임대 가능

법인이 세입자인 경우는 주택임대차보호법 적용받기 어려워

사실은 이렇습니다

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똑똑: 주택임대차보호법이란?

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• Summary of article content: Articles about 똑똑: 주택임대차보호법이란? 그럼 법안의 세부 내용을 알아보자. 주택임대차보호법 개정안 주요 내용. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 … …
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종합법률정보

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• Summary of article content: Articles about 종합법률정보 주택임대차보호법 … ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 … …
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부 칙

①(시행일) 이 법은 공포한 날로부터 시행한다.②(경과조치) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용한다.다만, 제3조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되이 법 시행전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

부칙 <83·12·30>

①(시행일) 이 법은 1984년 1월 1일부터 시행한다.②(경과조치의 원칙) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행전에생긴 사항에 대하여도 이를 적용한다. 그러나 종전의 규정에 의하여 생긴 효력에는영향을 미치지 아니한다.③(차임등의 증액청구에 관한 경과조치) 제7조 단서의 개정규정은 이 법 시행전에차임등의 증액청구가 있은 경우에는 이를 적용하지 아니한다.④(소액보증금의 보호에 관한 경과조치) 제8조의 개정규정은 이 법 시행전에임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

부칙 <89·12·30>

①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.②(존속중인 임대차에 관한 경과조치) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를제외하고는 이 법 시행당시에 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다.③(담보물권자에 대한 경과조치) 이 법 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.④(임대차기간에 대한 경과조치) 이 법 시행당시 존속중인 임대차의 기간에 대하여는종전의 규정에 의한다.⑤(소액보증금에 관한 경과조치) 이 법 시행당시 종전의 제8조의 규정에 의한소액보증금에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 의한다.

부칙 <97·12·13>

이 법은 1998년 1월 1일부터 시행한다.

부칙 <99·1·21>

①(시행일) 이 법은 1999년 3월 1일부터 시행한다.②(존속중인 임대차에 관한 경과조치) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를제외하고는 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다.③(임대차등기에 관한 경과조치) 제3조의4의 개정규정은 이 법 시행전에 이미경료된 임대차등기에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

부칙 <2001·12·29 법6541>

이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다.

부칙<2002·1·26 법6627>

제1조 (시행일)이 법은 2002년 7월 1일부터 시행한다.제2조 내지 제7조 생략

부칙 <2005·1·27 법 7358>

제1조 (시행일)이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.제2조 생략제3조 (다른 법률의 개정)①생략②주택임대차보호법중 다음과 같이 개정한다.제3조의3제3항 전단중 “민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항·제3항 전단, 제289조제1항 내지 제4항”을 “민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조”로 한다.③생략제4조 생략

부칙 <2007ㆍ8ㆍ3 법8583>

이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

부칙 <2008ㆍ3ㆍ21 법8923>

이 법은 공포한 날부터 시행한다.

부칙 <2009ㆍ5ㆍ8 법9653>

이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

부칙 <2010ㆍ5ㆍ17 법10303>

제1조 (시행일)이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 단서생략제2조 부터 제8조 까지 생략제9조 (다른 법률의 개정)①부터 <65> 까지 생략<66>주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제7조의2 중 “금융기관”을 “은행”으로 한다.<67>이하 생략제10조 생략

부칙 <2011ㆍ4ㆍ12 법10580>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 단서생략제2조 및 제3조 생략제4조(다른 법률의 개정) ① 부터 <30> 까지생략<31> 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제3조의3제7항 중 “등기공무원”을 “등기관”으로 한다.제3조의4제2항 각 호 외의 부분 중 “「부동산등기법」 제156조의 사항 외에”를 “「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에”로 한다.<32> 이하 생략제5조 생략

부칙 <2013ㆍ3ㆍ23 법11690>

제1조(시행일) ① 이 법은 공포한 날부터 시행한다.② 생략제2조 부터 제5조까지 생략제6조(다른 법률의 개정) ① 부터 <130>까지 생략<131> 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제8조의2제4항제5호 중 “국토해양부”를 “국토교통부”로 한다.<132> 이하 생략제7조 생략

부칙 <2013ㆍ8ㆍ13 법12043>

제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제3조의2제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항, 제10조의2의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.제3조(중소기업 법인의 대항력에 관한 적용례 및 경과조치) ① 제3조제3항의 개정규정은 법인(「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업인 법인에 한정한다)이 임차인인 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 따른다.제4조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제3조의2제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다.제5조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제7조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

부칙<2015·1·6 법12989>

제1조(시행일) 이 법은 2015년 7월 1일부터 시행한다.제2조부터 제4조까지 생략제5조(다른 법률의 개정) ① 및 부터 <26> 까지 생략<27> 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제3조제2항 전단 중 “국민주택기금”을 “주택도시기금”으로 한다.제3조의2제7항제9호 중 “「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사”를 “「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사”로 한다.<28>부터 <32>까지 생략제6조 생략

부칙 <2016ㆍ5ㆍ29 법14175>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제14조부터 제29조까지 및 제31조(주택임대차분쟁조정위원회에 관한 부분만 해당한다)의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.제2조(월차임 전환율에 관한 적용례) 제7조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

부칙 <2016ㆍ5ㆍ29 법14242>

제1조(시행일) 이 법은 2016년 12월 1일부터 시행한다. 단서 생략제2조부터 제20조까지 생략제21조(다른 법률의 개정) ①부터 <22>까지 생략<23> 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제3조의2제7항제5호 중 “수산업협동조합중앙회”를 “수협은행”으로 한다.<24> 이하 생략제22조 생략

부칙 <2018ㆍ10ㆍ16 법15791>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 단서 생략제2조부터 제4조까지 생략제5조(다른 법률의 개정) 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제14조제4항 중 “다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다”를 “「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다”로 한다.

부칙 <2020ㆍ2ㆍ4 법16912>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.제2조 및 제3조 생략제4조(다른 법률의 개정) ①부터 ⑥ 까지 생략⑦ 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.제3조의4제2항 각 호 외의 부분 중 “「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지”를 “「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지”로 한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.제3조(조정절차 등에 관한 적용례) 제21조제3항제5호, 제22조제1항ㆍ제2항 및 제26조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 주택임대차분쟁조정위원회에 접수되는 조정신청부터 적용한다.

개정 ‘주택임대차보호법’…국민 궁금증 많은 질문과 답변

임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간 균형잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위해 마련된 개정 ‘주택임대차보호법’. 지난 7월 31일부터 시행된 이 법은 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 골자로 하고 있다.

이에 따라 임차인의 계약갱신청구권을 보장, 임대차 보장기간을 현행 2년에서 4년으로 연장할 수 있게 했다. 또 전월세상한제를 연계 도입해 계약갱신 시 임대료나 보증금을 5% 이상 올리지 못하도록 제한하고 있다.

아울러 정부는 처음 시행하는 계약갱신청구권 등에 대한 국민의 이해도를 높이기 위해 개정 ‘주택임대차보호법’에 대한 해설집을 배포했다. 정책브리핑이 해설집 내용을 토대로 국민들이 헷갈려하는 내용을 질문답변 형식으로 정리했다.

서울 송파구 한 상가 부동산 중개업소에 붙어 있는 부동산 규제 관련 안내문을 시민이 살펴보고 있다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

– 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

▶기존 세입자는 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙(기간을 계산할 때 첫날을 산입하지 않는다는 원칙)에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

예를 들어, 올해 10월 30일에 만료되는 임대차계약의 경우 1개월 전인 9월 30일 0시(9월 29일 24시)전까지 집주인에게 계약갱신의 의사가 전달돼야 합니다. 오는 12월 10일 이후 최초로 체결 혹은 갱신되는 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

– 세입자에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?

▶ 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

– 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 있나요?

▶ 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 하지만 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

– 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

▶ 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시적 갱신은 집주인과 세입자가 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

– 집주인과 세입자가 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한가요?

▶ 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법은 세입자에게 인정되는 권리를 배제하는 약정은 법 제10조에 따라 인정하지 않습니다.

– 임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약 기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 해야 하나요?

▶ 주택임대차보호법에서 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보기 때문에 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년은 법에 의해 보장됩니다. 이 경우에도 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

– 계약갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 집주인이 요구하면 무조건 5%를 올려줘야 한다는 뜻인가요?

▶ 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 집주인과 세입자는 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

– 세입자의 동의가 없으면 계약갱신 때 임대료를 못 올리나요?

▶ 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 집주인과 세입자가 협의를 통해 기존 임대료의 5% 범위 내에서 올릴 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이뤄지지 않을 경우 집주인은 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 임대료를 증액해야 한다고 요구할 수 있습니다.

합의가 이루어지지 않는 경우 집주인이나 세입자가 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나, 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 집주인이 증액요구를 하는 경우뿐만 아니라 세입자가 감액요구를 하는 경우에도 적용됩니다.

서울 서초구 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부의 모습.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

– 집주인과 세입자가 합의해 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?

▶ 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 세입자의 의사에 달려 있습니다. 세입자가 이를 행사하지 않고 집주인과 합의 하에 5%를 초과해 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 세입자는 차후에 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있습니다.

– 개정된 주택임대차보호법이 시행되기 전 이미 임대료를 5% 넘게 증액해 계약 연장 합의를 한 경우, 세입자는 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있나요?

▶ 가능합니다. 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 세입자는 계약갱신요구권을 쓰면서 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있습니다. 혹은 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 그 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해 5% 범위에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.

– 집주인이 본인이나 직계 존비속의 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했지만 이후 제3자에게 임대를 한 경우에는 어떻게 되나요?

▶ 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간, 통상 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 집주인은 종전 세입자가 본 손해를 배상해야 합니다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우에는 손해배상 책임을 면할 수 있습니다.

여기서 말하는 정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등이 이에 해당될 수 있습니다.

– 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담해야 하나요?

▶ 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사가 없이 허위로 갱신을 거절한 것으로 판단될 경우에는 책임을 져야 합니다. 하지만 집주인이 입주하기 전에 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우나 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 이유가 인정되면 손해배상 책임을 면할 수 있습니다.

– 계약갱신요구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한가요?

▶ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 세입자의 동의가 없는 한 곤란합니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 10%와 ‘기준금리(현 0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정됩니다.

– 법인이 세입자인 경우 주택임대차보호법이 적용되나요?

▶ 법인이 세입자인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다. 법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력)을 갖춰도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.

다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, ‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 세입자인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.

똑똑: 주택임대차보호법이란?

대한민국에서 부동산 관련 정책은 가장 뜨거운 이슈 중 하나이다. 문재인 정권은 부동산 시장 안정을 최우선 과제로 삼았고 임기 중 총 21번의 부동산 대책을 발표하며 대출 규제, 재건축 재개발 규제 그리고 임차인 보호 관련 정책을 쏟아냈다. 결과는 참담했다. 3년 동안 거의 40% 오른 주택 가격에 정부를 포함해 다수 의석을 잡은 여당은 국회에서 법 개정을 추진하고 있다.

더불어민주당 박주민 의원은 시장 가격 안정에서 한 발짝 더 나아가, 임차인을 보호할 수 있는 주택임대차보호법이라는 새로운 법안을 상정했다. 예상대로 박주민 의원의 주택임대차보호법은 큰 논란을 키우고 있다. 일각에서는 ‘전·월세 무한 연장법’이라며 맹렬히 비난하고 있고, 또 일부에서는 임차인 보호를 위한 선진 법이라며 두둔하고 있다. 똑똑은 새로 발의된 법을 상세히 분석하고 시장에 미치는 영향에 대해서 알아보고자 한다.

출처: KB주택가격동향

주택임대차보호법이란?

2016년 박주민 의원은 주택임대차보호법을 한번 제안한 경력이 있다. 그때는 지금과 같은 큰 관심을 받지 못했다. 현시점 법안이 관심을 받는 이유는, 176석을 확보한 더불어민주당이 이 법안을 쉽게 통과시킬 수 있을 것이라는 우려 때문이다. 국회를 장악한 여당은 다음 총선까지는 헌법을 개정을 제외하고 실질적으로 원하는 법안을 법적인 제한 없이 통과할 수 있문이다.

주택임대차보호법의 목적은 어려움을 겪고 있는 임차인에게 안정적인 주거환경을 보장하는 법이라 발표했다. 그럼 법안의 세부 내용을 알아보자.

주택임대차보호법 개정안 주요 내용

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 예외 사항은 다음과 같다.

1. 임차인이 3기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

6. 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약 갱신이 거절된 후 그 사유가 허위로 드러난 경우 임차인은 계약 갱신을 거절한 임대인에게 지출한 이주 비용 및 임차인이 2년간 추가로 지출할 임대료 차액의 합계액의 3배를 집주인이 배상해야 한다.

또한 가격 인상을 위한 증액 청구는 계약기간 동안 보증금의 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못한다.

그리고 임대차 계약에 있어 증액이 발생할 경우 1년 동안 올리지 못한다.

박주민 의원 측 주장

박주민 의원 측 주장은 간단하다. “독일, 일본, 미국 등 대부분의 나라에서 임차인 보호를 위해 임대차 기간을 길게 보장해 주고 있다. 따라서 우리나라도 1989년에 제정된 2년 보호에서 벗어나 더 긴 기간을 보호해줘야 한다. 또한 임대인이 계약을 파기할 수 있는 예외조항을 두었기에 “전·월세 무한 연장법”이라 부르는 것은 어폐가 있다.”

주택임대차보호법의 장점

안정적 주거환경 제공

2년마다 갱신되는 전세 계약으로 인해, 임차인은 불안정한 주거환경에 살고 있다. 2년마다 작게는 몇백 만 원 부터 크게는 몇천만 원까지, 전세금을 올려줘야 하기에 부담이 크고 이를 감당하지 못하는 임차인은 다른 지역으로 이사를 해야 하는 상황이다. 이는 다음과 같은 문제를 야기한다.

1. 임차인의 가족은 새로운 환경에 적응해야 한다.

직장을 다니는 부모는 출근 거리가 늘어나는 불편만 감수하면 되지만, 거주하는 지역에 따라 학교를 바꾸어야 하는 자녀는 적응에 큰 문제가 생길 수도 있다. 안정적인 학교생활은 자녀의 성장과 학업 성취에 큰 영향을 준다.

2. 시장이 조성하는 전세 가격은 지역 간 격차를 심화시킨다.

부자 동네는 학교, 주변 환경 등이 계속해서 발전하고 가난한 동네는 주변 환경이 지속해서 악화한다. 환경이 지역주민의 삶과 미래에 큰 영향을 미친다. 팀 하포드의 경제학 콘서트에 따르면, 1994년 미국 보스턴에서 실행된 실험에서 빈민가에서 부자 동네로 이사한 청소년은 비행 활동 및 위험 활동에 영향을 받을 확률이 예전보다 4분의 1 낮아졌다고 한다. 정서 발달에도 영향을 미쳤다고 한다. 청소년 행동 장애 발병률이 25% 줄었다고 한다. 우리나라에 바로 대입시킬 수 없지만, 주거환경이 개인에게 미치는 영향은 무시할 수 없다.

3. 공급이 부족한 서울의 주택 현황으로 임차인은 계약 갱신 시 약자가 될 수밖에 없다.

대부분의 임대인은 높은 가격에 전세 계약을 갱신한다. 인상한 전세금을 힘들게 구해도 추가로 발생하는 이자에 대한 부담이 커진다. 이는 임차인의 경제 활동을 위축시키고 행복한 삶에 악영향을 끼친다.

주택임대차보호법을 둘러싼 쟁점

발표한 주택자가점유율의 통계 감추기 지적

법안을 살펴보면 2008년(56.4%)부터 2014년(53.6%)까지 주택의 자가점유율이 점차 떨어져 임차인 보호의 필요성을 주장했다. 하지만 자가점유율은 2016년 56.8%, 2018년 57.7%, 2019년 58%로 다시 늘어나는 추세인데, 2016년부터의 통계는 제안서에서 빠지었다. 이는 법안 통과를 유리하게 하기 위해 현실을 왜곡한 것이라고 비판을 받고 있다.

박주민 의원은 2016년에 비슷한 법안을 이미 상정한 바 있는데, 그때 제안이유를 똑같이 쓴 것뿐이라고 반박한다. 법안 통과를 유리하게 하기 위해 통계를 왜곡한 것이 아니라고 거듭 주장하고 있다. 이 법안의 목적은 임차인을 보호하기 위함이고, 전 국민의 40%에 가까운 국민이 임차인으로 살아가고 있기 때문에 법안 자체는 문제가 없다는 의견을 제시한다.

OECD 속 대한민국은?

대한민국은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 주거비 부담이 가장 적은 국가이기에 이 법안은 필요가 없다. OECD에서 발간한 자료를 보면 한국은 소득대비 주거비 비율이 15%로 가장 적다. 따라서, 임차인을 보호하기 위해 집주인의 재산권을 박탈하는 이번 법안은 문제가 있다고 주장한다.

대한민국은 OECD 국가 중 주거비 부담이 가장 낮은 국가인 것은 사실이다. 하지만, 이 통계는 평균값이기 때문에, 법안이 보호하고자 하는 취약층을 설명하지는 못한다고 반론의 목소리도 존재한다. 또한, OECD는 대한민국의 빈부격차가 높은 것으로 평가하고 있으며 평균치로 법안의 타당성을 이야기하는 것은 어폐가 있다. OECD에 따르면 대한민국은 GDP 대비 사회보장제도 지금 정도가 가장 낮은 국가 중 하나이다. 이 말은 소득대비 주거비 부담이 낮다고 하더라도, 국가가 보장해주지 않는 영역이 많기 때문에 교육 및 의료와 같은 사회 복지 분야에 더 많은 소비가 필요하다는 것이다.

임대주택이 줄어들어 임차인이 힘들어질 것이다.

서울처럼 공급보다 수요가 많은 지역에서 법의 영향으로 공급 물량이 더욱 줄어 가격이 되려 오를 거라는 분석을 하는 전문가들이 많다. 다주택자가 시장에 물량을 많이 풀어도 실제 구매층은 매우 적었지만 기존 전·월세에 의존하는 임차인은 더 높은 임대료로 인해 피해를 볼 것이라는 주장이다.

찬성하는 입장에서 법으로 인해 실거주자가 집을 사고 거주하면 그만큼 임차인의 숫자는 줄어들기 때문에 경쟁이 심해지지 않을 것이다. 또한 다주택자들이 주택임대차보호법 때문에 주택을 매도한다면 주택시장에 주택 공급이 늘어 주택 가격이 안정화되는 효과를 기대할 수 있다.

투자자가 건물을 증축해 임대주택을 제공하지 않는다.

부동산 소유자는 안정적으로 투자에 대한 보상을 받을 수 있다면, 건물을 증축하거나, 개조해 임대주택을 제공한다. 아파트뿐만 아니라, 오피스텔 및 다가구 주택 같은 주거 시설을 짓고 확장한다. 하지만 위에 언급한 것처럼, 투자자에게 안정적인 보상이 보장되지 않으면 양질의 부동산 물량이 줄어들게 된다. 결국 피해를 보는 쪽은 수요 감소로 영향받는 임차인이다.

이런 주장을 반대하는 입장에서는 주택 임대차 보호가 임대주택의 수익률에 영향을 주지만 연 5%의 임대료를 올릴 수 있기에 투자 인센티브가 사라지지 않을 것이라고 한다. 저금리 시대에 5%의 수익률을 결코 적다고 말할 수 없다는 것이다.

팩트 체크: 임차인 계약 갱신권은 선진국에서 사용하는 법인가?

독일🇩🇪

임대차 계약 최단기간은 1년으로 보고 있고, ‘특별한 사유’가 없으면 기한이 없는 계약 관계로 체결되는 것이 일반적이라고 합니다. 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신 계약도 가능하다.

프랑스🇫🇷

먼저 임대차 기간을 보면, 세입자가 개인이면 최소 3년, 법인인 경우에는 최소 6년의 임대차 기간이 보장된다. 이보다 짧은 계약 기간은 법적으로 인정되지 않고 이보다 긴 기간만 인정된다.

영국🇬🇧

영국의 사정은 약간 복잡하다. 1988년 제정된 주택법을 기점으로 이전에 체결된 계약은 규제를 받지만, 그 이후 체결된 계약은 규제를 거의 받지 않는다.

미국🇺🇸

뉴욕주의 경우를 살펴보면 세입자의 계약 갱신 청구권을 인정하고 있다. 집주인은 본인이나 가족이 세를 줬던 집에 들어가 살려고 하는 경우, 재건축 해야 하는 경우 등 계약 갱신을 거절할 수 있다. 이는 독일, 프랑스 등과 비슷하다.

위의 사례에서 볼 수 있듯이 독일, 프랑스, 미국은 임차인의 계약 갱신 청구권을 보장해 주고 있다..

주택임대차보호법은 재산권을 중요하게 여기는 대한민국에서 논란이 될 수밖에 없다. 하지만, 사회적 약자로 분류되는 임차인의 보호 또한 중요한 사회적 과제이다. 따라서, 주택임대차보호법을 제대로 이해하는 것은 중요하다.

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