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주택시장도 마찬가지로 인플레이션이 장기적으로 지속되는 상황이라면 주택가격하락에 영향을 받게 됩니다. 고물가의 영향으로 소비여력이 부족하게되면 당장, 주택규모를 줄일 수도 있으며 살던 집을 팔고 전세나 월세로 이동하는 등 주거하향을 하게 됩니다.
부동산시장과 금리와 인플레이션의 관계
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 부동산시장과 금리와 인플레이션의 관계 Updating 몇개월 전까지만 해도 인기 있는 몇몇 부동산 유튜브에서 “지금은 일시적으로 집값이 주춤하지만 결국에는 집값은 다시 오른다고 지금이야말로 투자에 적기이다”라는 식으로 얘기하는 장면들을 목격했었습니다. 하지만, 대부분의 부동산 전문가들은 집값 전망에 대해서 조심스러운 입
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인플레이션 부동산 관계
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부동산 돋보기 고(高)인플레이션 시대의 부동산, 내릴까 오를까
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칼럼
부동산 돋보기
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물가가 오를 때, 부동산은 어떻게 될까
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“향후 2~3년 간 한국 집값은 미국 인플레이션 수준에 달렸다”
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인플레이션과 부동산가격은 어떤 관계일까?(공유 필수!!)
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인플레이션과 부동산
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부동산시장과 금리와 인플레이션의 관계
과거는 미래에 어떠한 단서를 제공하는가?
가끔 영화에서, 깊은 숲을 헤매다가 어떤 표식을 발견하게 되고 그것에 의지하여 따라가다 보니 마침내 숲을 빠져나가는 장면을 본 적이 있을 겁니다. 숲이 과거와 현재를 담고 있는 것처럼 미래를 연결하는 과정에서 단서를 제공하는 듯한 영험한 존재로 비춰졌던것 같습니다.
역사를 알면 미래가 보인다는 말이 있듯이 과거 데이터를 활용한 소비 행태, 예상 트렌드, 구매패턴 등을 예측하는 것은 모든 산업분야에서 응용하고 있으며 부동산시장에서도 마찬가지입니다.
시계열은 시간의 흐름에 따라 기록된 데이터로서 변수(X), 종속값(Y), 시간(Z)들 간의 인과관계를 밝힐 수 있는 단서들을 가지고 있으며 추세(Trend), 순환(Cycle), 계절성(Seasonality), 불규칙변동(Irregular fluctuation)들이 그것들입니다. 계량경제학, 금융, 거시경제분석 등에 많이 사용되며 부동산시장을 전망하기 위한 빠질 수 없는 분석방법입니다.
앞서 [그림1]의 소비자물가-가계대출금리의 시계열곡선을 통해서 그 시기에 겪은 서브프라임모기지사태로 인한 글로벌금융위기를 교훈삼아 주택경기호황-대출증가-금리상승-거래감소-자산가치하락의 순환과정을 이해하고 미래를 대비할 수 있습니다.
시계열은 X와 Y의 인과관계에 대한 단서들이 시간속에 내포되어 있듯이 호황기와 불황기를 10년, 17년 주기설로 예측해보기도 하고 부동산소비심리지수 패턴, 실물경기와 동행, 계절 및 이사철 수요 등과 같은 반복적인 양태로 인해 통계적인 예측(Forecast)을 가능케 합니다. 실물경기와 동행하는 경향을 지닌 부동산시장은 물가와 국내총생산(GDP)에 영향을 미치며 통화량, 금리 등 거시경제변수에도 영향을 주고받게 됩니다. 주택가격과 토지가격, 주택가격과 명목GDP, 지가와 명목GDP, 주택가격과 소비자물가지수 사이에 강한 상관관계가 있다는 것은 이미 잘 알려진 얘기들입니다. (위의 책)
따라서, 우리는 지속적으로 전문가들에 의해 부동산시장의 일정한 패턴이나 순환 등의 단서들을 제공받고 있으며 시장참여자로서도 꼭 필요한 정보로 활용하기도 합니다.
인플레이션, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다 [심형석의 부동산정석]
한경닷컴 더 머니이스트
인플레, 집값과 이자율 동반 상승
‘금리상승’으로 인한 대출부담은 문제
“폭넓게 매물 알아보고 신용점수 관리해야”
사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
물가 상승이 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있습니다. 세계에서 가장 부유한 나라들로 꼽히는 OECD(경제협력개발기국) 회원국들의 2월 물가상승률이 7.7%로 나타나 31년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 집계됐습니다. 에너지 가격이 26.6% 상승해 물가 급등을 이끌었고 식료품 또한 8.6% 올라 심각합니다. 팬데믹으로 인한 공급망 차질에 우크라이나 전쟁의 공포가 계속되고 있습니다.인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 됩니다. 내 집 마련에 나서는 것은 그리 나쁘지 않은 선택지입니다. 다만 인플레이션 시대 내 집 마련은 예전과 다른 방식의 접근이 필요합니다.전 세계적으로 기준금리 인상은 대세입니다. 미국은 빅스텝(big step)으로 금리를 올린다는 공언까지 한 마당에 주택구매를 미룰수록 손해가 발생할 가능성도 있습니다. 집값은 물가와 소득증가율 수준에서 오릅니다. 따라서 인플레이션이 계속될 전망이라면 미래에 사는 것보다는 지금이 낫다는 말입니다. 월세 가격은 인플레이션에 더 민감합니다. 미국의 렌트비 중간값 상승률은 17%에 달합니다. 우리도 예외는 아닙니다. 월세가격 상승률이 집값과 전세가격 상승률을 훌쩍 넘어선 상태입니다. 따라서 월세에서 전세나 자가로 빨리 이동해야 합니다. 보유세 부담과 금리상승에 따른 집주인의 대출이자를 대신 내주는 우를 범해서는 안 됩니다.금리상승은 집값에 부정적인 영향을 주기도 합니다. 대출을 일으키기도 힘들지만 대출이자 또한 올라가기 때문입니다. 본인이 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련에 나서야 합니다. 매달 대출로 발생하는 부담의 최대 예산을 계산하고 역으로 접근해보는 방식이 좋습니다. 대출 규제가 풀린다고 하지만 이는 주택담보인정비율(LTV)입니다. 본인 소득을 고려하는 DSR(총부채원리금상환비율)은 아직 확정된 것이 아닙니다. 때문에 DSR은 현재 수준을 유지한다는 관점에서 보수적으로 접근해야 합니다. 이런 점 등을 고려한다면 집값 상승의 밝은 면만을 보고 도전했다가 큰 낭패를 당할 수도 있습니다. 첫 예산을 잘 세워야 하는 이유입니다.지역과 상품을 폭넓게 살펴야 합니다. 도심의 신축아파트는 접근하기 어렵습니다. 구축이나 도심 외곽도 고려해야 합니다. 베이비부머들도 1기 신도시부터 시작해 현재 도심으로 진입했습니다. 처음부터 강남의 아파트를 구입하는 것은 전혀 현실적이지 않습니다. 건축 관련 비용도 급격히 오르는 중입니다. 앞으로 신축 아파트의 가격인 분양가는 계속 오를 가능성이 큽니다. 새 정부에서는 분양가상한제를 합리적으로 조정한다고 하니 이런 추세는 계속될 겁니다. 따라서 신축만이 좋은 상품이라는 생각은 위험할 수도 있습니다.신용점수(credit score)가 중요한 시대가 오고 있습니다. 이는 비단 내 집 마련에만 적용되는 것은 아닙니다. 신용카드를 발급하는 데도 필요한 신용점수의 꽃은 ‘대출’이 대부분입니다. 신용점수가 낮은 경우 대출이 되더라도 한도가 낮거나 금리가 높아지는 영향이 있습니다. 현재는 신용등급제가 아닌 신용점수제로 운영되고 있지만 등급이 한눈에 알기도 쉽고 관리도 가능하니 활용하는 것이 좋습니다. 이를 제공해주는 포털이나 앱도 있으니 신경써서 관리해야 합니다.기간과 금리를 선택하는 문제도 고민해야 합니다. 주택 소유예정 기간에 따라 변동금리가 유리하기도 하고 고정금리가 유리하기도 합니다. 본인의 인생 계획에 맞는 조건을 선택해야 합니다.인플레이션 시대에도 내 집 마련은 중요합니다. 단지 과거와는 다른 방법과 신경써야 할 부분이 더 크다는 점만 인식하면 됩니다. 무주택자들의 경우 현재 경제환경을 크게 고려할 필요는 없습니다. 하루라도 빨리 집을 마련하는 것이 중요합니다. 만약 아파트 가격이 조정을 받는다면 무주택자는 더 집을 마련하기 힘들 겁니다. 인플레이션 시대 내 집 마련이라는 심리 게임에서 반드시 이기길 기원합니다. 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
부동산 돋보기 고(高)인플레이션 시대의 부동산, 내릴까 오를까
이주열 한국은행 총재. 사진 연합뉴스
미국을 필두로 한국에서도 본격적인 인플레이션 우려가 제기되는 가운데, 부동산 시장도 인플레이션이 부동산에 미칠 영향에 주목하기 시작했다. 한편에서는 인플레이션이 부동산 시장을 진정시킬 것이란 관측이 나오지만, 다른 한편에서는 오히려 뜨거운 아파트값에 기름을 부을 것이란 전망도 나온다.
기획재정부는 ‘최근 경제 동향 10월호’에서 “대외적으로는 글로벌 경제 회복세가 이어지고 있으나 원자재 가격 상승 등에 따른 인플레이션 우려 및 공급망 차질 등으로 회복 속도 둔화 가능성이 제기된다”고 밝혔다.
김영훈 기재부 경제분석과장은 10월 지난해 같은 달 대비 2.5% 오른 소비자물가 상승률과 관련해 “지난해 10월 통신비 지원 등으로 낮았던 물가가 올해 물가 상승 요인으로 반영될 것”이라며 “국제 유가, 환율 등을 보면 상방 압력이 좀 더 높은 것이 사실”이라고 했다. 이어 “작년 기저효과와 환율, 국제 유가 등을 고려하면 (물가 상승률이) 3%대 가능성도 배제할 수 없다”면서 “3% 이내로 낮출 수 있도록 하향세를 보이는 농·축·수산물 등에 대한 수급 관리 노력을 하고 있다”고 덧붙였다.
1│금리 인상 앞에 장사 없다?
부동산 시장은 본격적인 인플레이션이 부동산에 미치는 영향을 주시하고 있다. 통상적으로는 높은 인플레이션율이 부동산 시장에 악재로 작용한다는 예측이 정설이다. 지난 1980년대 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed⋅연준)의 의장이었던 폴 볼커(Paul Volcker)가 미국의 만성적인 인플레이션을 20%에 이르는 고금리·긴축 정책으로 잡아내 ‘인플레이션 파이터(Inflation Fighter)’라는 칭호를 얻어낸 후, 시장에서 높은 인플레이션율은 금리 상승의 신호탄으로 받아들여졌다.
한국은행(한은) 역시 지난 8월 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 올린 후 11월에도 금리를 추가 인상할 것을 예고했다. 시장에서는 한은의 기준금리 인상 움직임에 대해 치솟는 부동산값이나 연준의 테이퍼링(tapering·양적 완화 축소) 예고에 대한 대응책이기도 하지만, 인플레이션에 대한 선제적 고려도 있다고 해석한다.
부동산도 금리 상승에 반응하고 있다. 10월 25일 KB국민은행 월간 주택 가격 동향 통계에 따르면, 한은의 금리 인상 예고와 함께 대출 규제가 강화되자 서울 아파트값은 1.05% 올라 지난 5월(1.01%) 이후 5개월 만에 최저치를 기록했다. 특히 강북 지역의 아파트값 상승률은 9월 1.87%에서 10월 0.93%로 반 토막 났다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “인플레이션이 부동산에 미치는 영향은 장기와 단기가 다르다”며 “장기에는 물가 상승에 대한 보상으로 부동산값이 오르지만, 단기적으로는 금리의 영향을 받을 수밖에 없다”고 말했다. 그러면서 “지금까지의 아파트값 상승 역시 저금리가 주요한 요인 중 하나였다”며 “인플레이션이 본격화하면 시장이 (중앙은행의) 금리 인상을 예측하는 것만으로도 영향을 미칠 수 있다”고 했다.
주택 가격 상승세가 이어지고 있는 서울 아파트 전경. 사진 연합뉴스
2│부동산은 인플레이션 헤지 수단?
하지만 다른 한편에서는 부동산이 오히려 인플레이션으로 인한 돈의 가치 하락을 헤징(hedging·위험 분산)하는 수단으로 주목받을 가능성을 점치고 있다. 이 경우 인플레이션이 본격화할 내년까지, 물가 상승이 오히려 강한 아파트값 상승 동력으로 작용할 수 있다.
이미 인플레이션 조짐이 더 뚜렷하게 나타나고 있는 미국에서는 인플레이션이 주택 가격을 상승시킬 것이란 분석이 나왔다. 골드만삭스의 수석이코노미스트 잰 해치어스는 10월 11일 보고서를 통해 자체 모델 시뮬레이션 결과, 미국의 집값이 2022년 말까지 16% 더 오를 것으로 예상된다고 밝혔다.
미국은 지난 9월 소비자물가지수(CPI)가 전년 동기 대비 5.4% 상승한 것으로 나타나 2008년 이후 역대 최고치를 경신했다. 이에 그동안 인플레이션 조짐이 ‘일시적 현상’이라던 제롬 파월 연준 의장도 “인플레이션이 내년까지 지속할 것으로 보인다”며 “인플레이션율이 계속 높아질 경우 연준이 동원 가능한 모든 수단을 활용할 것”이라고 입장을 선회했다. 시장은 연준의 ‘동원 가능한 모든 수단’에 테이퍼링뿐 아니라 기준금리 인상 가능성까지 포함된 것으로 보고 있다.
반(反)인플레이션 긴축 정책에도 미국 집값이 더 오를 것으로 골드만삭스가 예측한 이유는 무엇일까. 골드만삭스는 집값 상승 예상의 근거로 자재난·인력난으로 인한 공급 요인과 자금 여력이 충분한 투자자들이 인플레이션으로 화폐 가치가 하락하는 것을 막기 위한 수단으로 주택 매수에 나서는 수요 요인을 꼽았다. 현금을 쥐고 있는 것보다는 실물자산인 부동산에 투자하는 것이 적어도 손실을 줄일 수 있는 방안이란 것이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 “인플레이션은 본질적으로 화폐 가치가 떨어지고 실물자산 가치가 오르는 현상”이라며 “부동산은 실물 성격이 가장 확실한 자산 중 하나이기 때문에 고(高)인플레이션 시대에는 헤징 수요로 포트폴리오 비율이 높아질 수밖에 없다”고 말했다.
고준석 교수는 또 한국은행이 인플레이션에 대응해 금리를 올리더라도 집값이 내려갈 가능성은 작다고 봤다. 그는 “한국의 경우 이미 금리와 상관없이 대출의 건전성, 총량 규제가 워낙 강해 인플레이션으로 금리가 오르더라도 부동산 가격 하락 효과는 제한적일 것”이라고 했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “주택 가격은 결국 땅값과 인건비, 건자재값, 공사 기간과 영업이익률 등의 총합이라고 봐야 한다”며 “때문에 물가가 오르면 집값도 오르는 게 당연한 수순”이라고 말했다. 그는 “분양가상한제나 재건축 초과이익환수제의 산식에서도 물가 상승분은 ‘정당한 상승’으로 간주해 별도로 고려한다”면서 “인테리어·리모델링 비용도 모두 오르는 시기에 집값만 오르지 않을 수는 없다”고 했다.
3│‘단기 상승론’과 ‘타산지석론’
단기에는 인플레이션과 금리 상승에도 가격이 오르겠지만, 상승장이 언제까지 이어질 수는 없다는 절충론 역시 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당장은 집값이 떨어질 요인이 전혀 없어, 인플레이션으로 인해 금리를 올리더라도 급격히 올리지만 않는다면 집값은 상승세를 유지할 것”이라면서도 “고인플레이션 시기는 자산 시장에 돈이 몰린다는 게 교과서적 설명이지만, 이미 오를 대로 오른 한국 부동산 시장에서 중·장기적인 상승 동력을 어떻게 얻을지는 잘 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
2013년 금융위기에서 벗어나던 중 연준의 섣부른 테이퍼링 발표로 신흥국 자산 시장이 출렁였던 테이퍼 탠트럼(taper tantrum·긴축 발작) 전례가 있는 만큼, 이번에는 미국이 인플레이션 위기가 있더라도 자산 시장에 미치는 영향을 고려해 세심하게 접근할 것이란 견해도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “인플레이션에 따른 테이퍼링, 금리 인상으로 한국 부동산값이 내려갈 것이라고 보는 시각도 있다”면서 “하지만 미국 연준이나 유럽중앙은행(ECB)에서도 2013년을 기억하고 실물자산 시장의 급격한 변동을 우려하는 목소리가 있어, 부동산값이 출렁이는 출구전략을 짜지 않도록 주의할 것”이라고 내다봤다.
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