Top 6 미국 집값 전망 2023 The 160 New Answer

금리 오르는데 美 집값 ‘폭주’ 장밋빛 전망에 올라타라

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美 모기지 금리 4% 넘어섰는데도 “집값 상승 전망” 이유는? : 네이트 뉴스

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• Summary of article content: Articles about 美 모기지 금리 4% 넘어섰는데도 “집값 상승 전망” 이유는? : 네이트 뉴스 부동산 리서치 회사인 코어로직은 올해 1월부터 내년(2023년) 1월 사이 미국 집값이 3.5% 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 예상대로라면 평년(4.6%)에 … …
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질로우, 집값 상승 전망치 수정…이전보다 8포인트 낮춰

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[김성재 칼럼] 미국 주택시장이 보내는 버블 붕괴 신호 < 김성재의 국제금융 인사이트 < 칼럼 < 기사본문 - 여성경제신문

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“집값, 2023년부터 다시 오를 가능성 크다”…정상화 대책 신속 추진해야

▲김덕례 주택산업연구원 정책연구실장이 15일 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략’ 토론회에서 발제 발표를 하고 있다. (박민웅 기자 pmw7001@)

집값이 내년까지 조정 및 보합을 거쳐 2024년부터 다시 상승세로 전환될 것이라는 전망이 나왔다. 이에 새 정부는 행정·입법사항 여부와 야당의 협조 가능성에 중점을 두고 모든 주택시장 정상화 대책을 3단계로 나눠 추진해야 한다는 지적이 제기됐다.

15일 국회 의원회관 제1소회의실에서 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략’ 토론회가 열렸다. 발제를 맡은 김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 주택가격이 올해 말까지는 조정국면을 지속하다가 내년 보합세, 내후년 상승세로 전환될 가능성이 있다고 설명했다.

김 실장은 “올해는 주택공급 부족량 누적에도 불구하고 경기 부진과 대출금리 급등, 양도세 한시 완화로 인한 매물증가 등으로 집값 하방 압력이 증가하면서 조정국면이 지속할 것”이라고 말했다.

실제로 향후 5년간 주택 수요는 주택시장 진입 인구 증가 및 가구 분화, 체류 외국인 수 회복 등으로 증가할 것으로 보이지만, 공급 물량이 감소하면서 연평균 5만 가구가 부족할 것으로 분석된다. 그러나 최근 집값 고점 인식과 더불어 지속된 기준금리 인상 및 대출 규제 강화 등으로 인한 금융 부담이 커지면서 매수세가 떨어지자 집값 상승세도 둔화하고 있다.

다만 김 실장은 “내년에는 금리 상승세 진정, 우크라이나 전쟁 종결에 따른 경기회복, 새 정부의 규제 완화 본격 시행 등으로 기대감이 증가해 보합세를 보일 것”이라며 “2024년부터는 코로나 극복이 되고, 금리 하향 안정세 전환, 미국 대선 등으로 경기가 회복하면서 집값이 다시 상승할 가능성도 있다”고 전망했다.

이에 시급성과 제도 개선 용이성에 따라 주택시장 정상화 대책을 3단계로 구축하고, 내년 상반기까지 완료해야 한다고 주문했다.

가장 시급한 1단계는 종부세·양도세 등 세율 규제 완화 및 표준건축비 현실화 등이 담겼다. 2단계에서는 주택담보대출비율(LTV) 상한 인상, 공공택지 공급확대, 생애최초주택구입자 대상 취득세율 인하 방안 등이 제시됐다. 3단계에서는 다주택자 LTV 대출 허용, 재산세와 종합부동산세 등 보유세 통합 등이 담겼다.

김 실장은 “그간 우리나라에서 주택공급의 상당수를 민간에서 담당해왔는데 이들을 규제해서 공급이 줄었다는 게 문제”라며 “장기적으로는 해외처럼 재산세와 종합부동산세를 통합하는 과정이 필요하다”고 말했다.

이어 “양도세 기본 세율이 다른 국가에 비해 높은 편이다. 국제기준에 맞게 조정해야 한다”며 “1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 양도소득세를 감면하거나 면제하고, 다주택자 중과세를 완화하는 방안이 필요하다”고 강조했다.

발제 발표 이후 열린 토론회에서는 정비사업 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대해야 한다는 지적도 나왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “결국엔 규제를 완화하면 공급은 늘어나게 돼 있다”며 “분양가 상한제, 재건축 규제 완화, 안전진단 완화 등을 추진하고, 지역별로 선별하고 차등화해서 용적률을 완화하는 방안도 고려해야 한다”고 했다.

2023 미국 부동산 가격 어떻게 예측되고 있나?

Photo by Kostiantyn Li on Unsplash

치솟는 모기지 (주택 담보 대출, 이하 모기지) 금리와 미국 주택 시장에까지 여파를 미친 경제적 충격으로 지난달에만 30년 주택 담보 대출 금리가 3.11%에서 5.11%까지 급등했다. 이는 일부 주택 매입자와 주택을 매입하려던 사람들이 대출 자격을 잃었음을 의미한다.

모기지 금리의 빠른 상승으로 인해 부동산 리서치 회사들도 미국 부동산 가격 모델을 다시 조정하고 있다.

2022년 1분기가 마감되면서 부동산 리서치 회사들은 연방준비제도 이사회가 금리 상승에 압력을 가할 것으로 예상했지만, 이 정도로 급격한 상승이 이뤄질 거라는 예측을 하진 못했다. 모기지 은행 협회(the Mortgage Bankers Association)는 미국의 모기지 금리가 올해 4%까지 오를 것으로 예상했었으며 모기지 회사 화니 매이(Fannie Mae)는 3.3%로 예상했었으나 이미 몇 주 전 그들의 예상은 가볍게 빗나갔다.

모기지 여파로 부동산 경제 연구원들은 미국 부동산 가격 예측을 낮추고 있는 실정이다. 질로우(Zillow) 연구원들은 미국 부동산 가격이 2022년 3월부터 2023년 3월까지 1년 동안의 기간 동안 14.9% 상승할 것이라고 예측했다. 이는 질로우가 지난달 발표 했었던 17.8%보다 2.9% 하향 조정된 값이다.

질로우 연구원들은 예상보다 빠르고 급격하게 상승한 모기지 금리로 경제 역풍이 불어 부동산 가격 하향 예측을 조정했다고 밝혔다. 또한 연구원들은 현재 부동산 시장에 매물량이 사상 최저치에 근접하고 있지만 예상보다 빨리 회복될 가능성이 있어 향후 부동산 매매가와 판매량 예측을 다시 한번 낮추게 될 가능성이 충분하다고 전했다.

지난 12월 3.11%의 30년 고정 모기지 금리로 $500,000의 주택을 매입한 사람들은 매달 약 $2,138의 원금과 이자를 지불해야 하며, 현재 금리인 5.11%의 비율로 같은 매매가의 주택을 구입할 경우 매달 $2,718의 지출이 발생하며, 이는 30년간 이자로 총 $208,800를 지불하는 것과 같다.

질로우 연구원들의 예측한 부동산 가격 상승 폭인 14.9%가 맞게 된다면 역사적으로 부동산 매매가의 강한 상승을 보여준 또 다른 해로 기록될 것으로 보인다. 지난 12개월 동안 미국의 부동산 가격은 19.2% 상승했다. 1987년 이후 발표된 미국의 연평균 주택 가격 상승률은 4.6%였다.

하지만 질로우 부동산 연구원 팀과 같이 모든 전문가들이 낙관적인 것은 아니다.

금융 서비스 회사 코어로직(CoreLogic)은 년 미국의 부동산 가격이 5% 상승할 것으로 예측해 성장률 둔화를 예측했다. 모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)는 4.8%를 예측했으며 화니 매이(Fannie Mae)는 올해 11.2%, 2023년에는 4.2% 상승을 예측했다.

하지만 이 모든 예측이 틀렸을 가능성도 배제할 수는 없다. 댈러스 연방준비은행은 미국의 경제 펀더멘털이 부동산 시장 성장에 미치는 영향보다 현재 미국 주택 가격이 훨씬 더 많이 상승했다고 지적하고 있다. 댈러스 연준의 리포트 제목은 생각보다 직설적으로 작성되어 있다: “실시간 부동산 시장 모니터링 미국 부동산 시장의 버블 징후 발견”

달라스 연준 연구원들은 “우리는 2000 년대 초반 호황 이후 처음으로 미국 부동산 시장의 비정상적인 흐름을 지적하고 싶다. 우리가 우려하는 바는 부동산 가격이 경제 지표와 상반되게 엇갈리고 있다는 점이다”라고 리포트에 기록했다.

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코어로직은 내년 미국 부동산 시장 가격 조정은 거의 없을 것이라고 말하고 있지만 현재 부동산 시장의 가격이 높은 것은 사실이라고 전했다. 이 회사는 미국 400곳의 메트로폴리탄 지역의 부동산 시장 위험성을 평가했으며 이 지역의 부동산 매매가의 65%가 ‘과대평가’된 것으로 간주했다.

부동산 매입자와 매매자 모두 부동산 시장에 관한 예측을 조금은 부정적 관점에서 바라볼 필요가 있다. 코로나 팬데믹 기간 동안 발표된 질로우와 코어로직의 예측 리포트는 모두 2021년 봄까지 부동산 가격이 하락 할 것으로 예상 했었다. 하지만 미국 부동산 가격 하락은 전혀 발생하지 않고 오늘 현재까지 계속 상승하고 있다.

<2023년 부동산 시장 전망> 전문가들은 이렇게 말한다

전문가: 비관, 낙관 전망 함께 제시

경기침체, 구매력 저하로 가격 하락

노동시장 강세, 낮은 실업률 낙관적

인플레이션, 공급망 붕괴, 치솟는 연료가격 등 부동산 시장은 해결해야 할 많은 난제들을 갖고 있다. AJC가 보도한 전문가들이 예측한 2023년 부동산 주택시장 전망에 대한 기사를 간추려 보았다. 일각에서는 상황이 나아지기 전에 더 나빠질 가능성이 높다고 말하고 있다.

2008년 주택시장 붕괴를 예언했던 사이온 애셋 매니지먼트 설립자 마이클 버리는 지난달 29일 트윗을 통해 미국이 닉슨 대통령 시절 이후 최악의 전반기를 보냈다면서 S&P500 지수 하락이 절반에 이르렀다고 밝혔다.

체리 크릭 모기지의 수석 론 담당자인 루이스 반스는 애틀랜타 연방준비은행의 자료를 인용하면서 경기침체가 달이 갈수록 심화될 가능성이 있다고 경고했다. 그는 “1분기 국내총생산(GDP)은 -1.6%를 기록했고, 2분기 추정치는 -2%”이라며 “우크라이나 전쟁으로 촉발된 경기침체가 심화될 가능성이 크다”고 개인 블로그에서 밝혔다. 반스는 3분기와 4분기 경제가 부동산 시장이 붕괴됐던 2008년과 팬데믹이 시작됐던 2020년 3월과 유사한 수준으로 쇠퇴할 것으로 전망했다.

지난 4월 20일 질로우(Zillow)는 지난 2월 발표했던 부동산 가격 예측을 낮춰 수정 발표했다. 2022년 3월부터 2023년 3월까지 1년간 미국 부동산 가격이 14.9% 상승할 것으로 예측했다. 2월에 발표한 예측치 보다 1.6% 하향 조정한 것이다.

질로우 연구원들은 모기지 금리의 급격한 상승, 현재 최저 상태인 부동산 시장의 매물이 예상 보다 빨리 회복될 가능성 등을 이유로 가격상승치를 하향 조정한 것이다. 그럼에도 연간 14.9% 상승이 맞다면 역사적인 상승치로 기록될 것이며, 노동시장의 수요증가와 사상 최저치의 실업률 등을 감안하면 내년 부동산 시장은 낙관적이라고 질로우는 분석했다.

조지아주 주택 중간가는 5월에 35만5,000달러를 기록해 지난해 5월 보다 22%나 급상승했다. 부촌인 벅헤드 지역의 중간 주택가는 66만9,668달러에 달한다고 조지아부동산협회가 밝히고 있다.

레드핀 수석 경제학자인 대릴 페어웨더는 2년 넘게 주택구매자 수요 지수가 크게 감소하고 있다며 소비자 관심의 하락과 함께 내년 주택가격이 떨어질 수 있다고 분석했다.

페어웨더는 보고서에서 “6% 가까운 모기지 금리, 주택가 급상승에 따른 구매력 위기(affordability crisis) 상승 등의 요인으로 2023년에는 가격이 하락할 수 있다”고 전망했다. 박요셉 기자

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