Top 18 테이퍼링 부동산 Trust The Answer

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다가오는 테이퍼링이 부동산 시장에 미치는 영향

요즘 경제뉴스와 주식관련 뉴스에 하루도 꼭 빠지지 않고 들리는 한 단어가 있다면 ‘Tapering’일 것이다. 누구나 한번쯤 여기저기서 테이퍼링이라는 단어를 들어보았을 것이다.

테이퍼링이란 사전적 의미로 ‘점점 가늘어지다’인데, 콸콸 흘러나오는 수도 꼭지를 조금씩 잠그면 나오는 물이 가늘어 지면서 점점 잠기게 된다. 이것을 ‘Taper’라고 한다.

경제시장에서 테이퍼라고 하면, 중앙은행이 정부나 금융기관의 채권을 사들이는 방식으로 시중에 돈을 푸는 것을 점진적으로 줄이게 되는 것을 의미한다.

곧, 중앙은행이 시장에 돈을 푸는 것을 양적완화라고 한다면, 테이퍼링은 양적완화 축소라고 할 수 있다.

그렇다면, 테이퍼링은 부동산 시장에 영향을 줄까? 답부터 말하자면, 주식시장에는 즉각적으로 영향을 줄 수 있지만, 부동산 시장에는 즉각적으로 영향을 준다고 볼 수 없다.

부동산에 관심을 가진 사람들도 테이퍼링에 주목하는 이유는 테이퍼링이 시장금리에 영향을 주고, 시장금리는 바로 모기지 금리와도 연동되기 때문에, 집 구매자들이 가장 민감한 모기지 이자율 상승에 따른 부동산 가격과 밀접한 연관 관계가 있기 때문이다.

이번 년도 3분기까지만 해도 인플레이션 현상이 보임에도 불구하고, 금리 인상이 시장경제 정상화에 찬물을 끼얹을 수도 있기에, 파월 연준 의장은 기준금리 인상을 위해서는 더욱 강력한 성장과 고용시장 안정이 선행돼야 한다고 이야기했다.

하지만, 예상보다 높은 물가상승과 더불어 고용율이 약 90% 이상 올라옴에 따라, 이제는 테이퍼링을 시작해야 한다는 의견이 높아졌고, 올해 안에 테이퍼링 시작이 기정사실로 받아들여 지고 있다.

미국 부동산 가격은 유례없는 저금리 효과로 인해 올해를 기점으로 그래프의 상승곡선이 가파르게 올라가서, 케이스실러지수(S&P Case-Shiller Index)의 미국 전역 주택 판매 가격(US National Home Price Index)을 살펴보면 텍사스의 집값은 전년 대비 25~30% 정도 상승 한 것을 알 수 있다.

실물경제가 활성화되고 고용이 안정화된 이후, 중앙은행에서 테이퍼링이 시작한다는 발표를 해도 부동산 가격은 금리 인상 보다는 수요와 공급에 따라 움직일 것이다.

이전 대통령인 도널드 트럼프 대통령 재임시절 기준금리가 2.25~2.50%로 급등한 적이 있었고, 파월 의장은 2018년 기준금리를 4차례 인상했었고, 모기지 금리는 평균 4% 후반에서 5%를 넘었었다. 그 당시 약 10년간 유지해오던 ‘미국=제로 금리’라는 기준이 깨지는 순간이 있었고, 이 시기에 수많은 미디어는 이제 미국 부동산이 급락시기로 접어들었다며 서브 프라임과 비교했다.

하지만 이때 미국 부동산 가격은 급락이 아니라 꾸준하게 안정적으로 올랐다.

금리가 상승해 모기지 금리에 악영향을 줬는데 왜 미국 부동산은 오히려 올랐을까?

경제가 좋아진 상황에서 수입이 많아지니 부동산 구입이 늘었고, 공급에 비해 수요가 많으니 금리인상은 큰 영향을 주지 못했다.

특히 텍사스는 주택공급이 부족하다는 내용이 지속적으로 언급되고 있다.

신규로 짓는 새집의 수량보다 늘어나는 유입인구에 턱 없이 모자른 상황이고, 주택공급은 단기간에 늘릴수 있는게 아니기에 앞으로도 공급이 수요를 맞추기는 어려울 것으로 보인다.

미국 부동산에 관심이 있는 사람들은 테이퍼링과 금리보다 현재 시장에서 수요와 공급에 더욱 많이 신경써야 한다는 점을 이야기하고 싶다.

수요라는 큰 범주에는 저금리라는 요소가 어느 정도 작용을 하지만 금리가 높아도 부동산 가격이 상승한다는 것을 불과 4~5년 전 경험했다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다.

美 테이퍼링 시작…“韓 부동산 가격 영향 적을 것”

을 미치지 않을 것이란 전망이 나왔다.

미국 연방준비제도(Fed)는 3일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 통해 기준금리를 동결하고 테이퍼링을 시작한다고 밝혔다.

테이퍼링은 경기 부양을 위해 늘려온 국채 매입을 점진적으로 축소해 물가를 안정시키는 정책 중 하나다. 반면 이에 따른 미국의 금리인상 및 한국은행의 금리 인상이 예정돼, 주식 투자 위축을 따라 국내 부동산 시장도 위축되는 편이다.

앞서 미국은 코로나19 경제위기 대비 경기 부양을 위해 지난 20개월간 총 1200억달러(국채 800억달러, 주택저당증권 400억달러) 규모의 자산을 매월 매입했다. 하지만 이번 발표로 매입 규모는 다음달까지 매월 150억달러(국채 100억달러, 주택저당증권 50억달러)만큼 축소된다.

반면 테이퍼링에 따른 금리 인상에 대해 제롬 파월 연준 의장은 “테이퍼링 시행이 금리인상의 직접적인 신호는 아니다”라며 현행 기준금리(0.00%~0.25%) 동결을 밝혔다. 반면 “언제든지 도구(금리인상)를 사용할 것”이라 덧붙여, 내년 금리인상 가능성을 시사했다.

국내 주택매매가격 증가율 추이는 미국의 테이퍼링 및 금리 변동을 따라 오르내리는 모습을 띄고 있다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 자료에 따르면, 테이퍼링 예고·시행 기간이던 2013~2015년 한국의 주택매매가증가율은 0.3%에서 3.5%까지 올랐다.

하지만 미국은 2015년 12월 0.24%이던 기준금리를 지속적으로 인상시켜, 2019년 7월 최대 2.4%대까지 올렸다. 한국의 주택매매가증가율도 2016년 0.7%까지 하락해 2019년 -0.36%까지 기록했다. 하지만 직후 지난해 코로나19 경제위기가 닥치면서 미국의 기준금리는 지난해 5월 0.05%까지 하락했고, 한국의 주택매매가증가율은 5.36%까지 폭등했다.

이와 관련 전성인 홍익대학교 경제학과 교수는 “금리가 오르고 유동성이 축소되니 부동산 투자 측면에선 좋아질 순 없다. 다만 얼마나 좋아지지 않을 것이냐에 대해선 정부의 경제정책에 대한 시장의 불신 정도와 경제적 펀더멘털(근본상태)을 따라 상승·유지 또는 하락 압력을 받을 것”이라 설명했다.

이어 “테이퍼링을 따라 자산 시장 전반엔 안 좋은 영향을 받을 것이나, 이전부터 테이퍼링 예고를 해와 (가격 관련 변동 충격은) 기존 주가 등 자산에 반영돼 충격이 덜할 수도 있다”면서 “다만 부동산 시장은 이에 대한 사전 조정을 받았다고 보긴 어렵다”고 분석했다.

대한부동산학회장인 서진형 경인여자대학교 경영학과 교수는 “미국의 금리인상에 따른 한국의 금리인상이 예정돼있다. 과거엔 금리가 시장에 충격파를 많이 던졌으나, 지금은 (코로나19 경기 부양 등에 따른) 유동성의 풍부함으로 (테이퍼링·금리인상) 영향이 미미할 것”이라고 예상했다.

그러면서 “금리인상을 하더라도 부동산 시장 소비자의 수요를 억제할 만큼의 인상은 아니기에, 이에 따른 영향 또한 미미할 것”이라며 “부동산 시장 과열을 위한 정부의 부동산 과세 방향 조정 또한 (테이퍼링에) 영향을 받진 않을 것”이라 답했다.

[ 경기신문 = 현지용 기자 ]

[줌 인 해외부동산] 금리 올랐던 과거에도…공급 부족한 美 집값은 올랐다

[사진 출처 = 게티이미지뱅크]

‘테이퍼(Taper)’는 사전적 의미가 ‘점점 가늘어지다’로, 스포츠 경기에 좋은 컨디션으로 참가하기 위해 대회가 열리기 일정 기간 전부터 연습량을 조금씩 적게 하고 휴식을 취하면서 컨디션을 조절하는 것, 바로 훈련 양을 점점 줄여가는 과정이 본래의 뜻이었다. 2013년 벤 버냉키 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 ‘자산 매입을 축소할 수 있다’는 발언에 ‘taper’라는 단어를 사용하면서 양적완화 조치의 점진적 축소로 더욱 많이 사용되고 있다.미국 부동산에 관심을 가진 사람들이 테이퍼링에 주목하는 이유는 테이퍼링이 금리에 영향을 주고, 금리는 바로 부동산 가격과 밀접한 연관 관계가 있기 때문이다. 2008년과 2009년 양적완화 축소로 주식시장 붕괴를 경험했던 이들은 아직도 테이퍼링에 대한 부정적 인식이 강해 연준이 테이퍼링을 지연한다는 기사만으로도 증시가 상승하는 효과가 있다.금리 인상이 부동산 가격에 영향을 미칠 것을 고민하고 있는 사람들이 많다는 점을 알고 있는지, 제롬 파월 연준 의장은 기준금리 인상을 위해서는 더욱 강력한 성장과 고용시장 안정이 선행돼야 한다고 이야기했다. 테이퍼링과 금리 인상은 별개라는 점을 시사한 것이다. 7월 고용지표에 고용시장에 대한 추가 진전이 있었지만, 8월 고용지표는 코로나19 델타 변이 바이러스로 인해 ‘고용 쇼크’라는 단어가 사용되기까지 했다. 비농업 부문 신규 고용은 지난 7월 약 105만명에서 8월 23만5000명으로 한 달 새 약 75% 감소했다.미국 부동산 가격은 저금리 효과로 인해 올해를 기점으로 그래프의 상승 곡선이 더욱 가파르게 올라가고 있다. 케이스실러지수(S&P Case-Shiller Index)의 미국 전역 주택 판매 가격(US National Home Price Index)을 살펴보면 전년 6월 말 기준 218.356 대비 올해 6월은 259.027로 약 19% 상승했다. 인기 있는 지역으로 구분해보면 상승폭이 훨씬 높은 곳이 많다.이렇게 주택 가격이 높아지고 있는데도, 왜 파월 의장은 금리 인상이 당분간 없다고 확실하게 선을 그었을까.한국에서는 주택 가격을 잡기 위해 세금 정책과 금리 정책을 사용하고 있다. 세금과 금리 부담으로 투기를 막고 부동산 가격이 내려가는 기대를 꾀하는 것이다. 그러나 이는 세금과 이자에 대한 부담을 매수자에게 전가하고, 부동산 가격 상승세가 지속적으로 이어지는 효과를 낸다.반면 미국은 부동산만을 위한 세금 정책과 금리 정책을 사용하기보다 시장경제에 맡기며 자생하기를 기다려주고 있다. 실물경제가 활성화되고 고용이 안정화된 이후에도 부동산 가격은 수요와 공급에 따라 움직이기를 바라는 마음인 것이다.당분간 금리 인상은 없다는 파월 의장도 시장 반응을 지켜볼 것이다. 만약 갑자기 경기가 좋아지고 고용지표도 좋게 나타난다면, 금리는 자연스럽게 올라가게 된다.도널드 트럼프 미국 대통령 재임 시절 기준금리가 2.25~2.50%로 급등한 적이 있었다. 파월 의장은 2018년 기준금리를 4차례 인상한 바 있다. 약 10년간 유지해오던 ‘미국=제로 금리’라는 기준이 깨지는 순간이 있었다. 이 시기에 수많은 미디어는 이제 미국 부동산이 급락 시기로 접어들었다며 서브프라임과 비교했다.과연 이때 미국 부동산 가격은 어땠을까. 이 순간에도 미국 부동산 가격은 급락이 아니라 꾸준하게 안정적으로 올랐다. 금리가 상승해 모기지 금리에 악영향을 줬는데 왜 미국 부동산은 오히려 올랐을까. 경제가 좋아진 상황에서 수입이 많아지니 부동산 구입이 늘었고, 금리는 큰 영향을 주지 못했다. 이러한 상황을 알고 있기 때문에 미국에서는 부동산만 따로 분리해놓고 정책을 시행하는 것이 아니라 본질적인 실물경제와 고용지표를 안정화하기 위해 노력하고 있는 것이다.그렇다면 금리가 내려가도, 또 금리가 올라가도 미국 부동산 가격은 올라간다는 이야기인가. 이것에 대한 대답은 금리보다 ‘수요와 공급’에서 답을 찾으라고 이야기하고 싶다.특히 캘리포니아 지역은 2030년까지 주택 공급이 부족하다는 내용이 지속적으로 언급되고 있다. 주택 공급이 부족한 부분에 대해서는 주택 건설 활성화, 규제 완화를 통한 건설 촉진 등으로 주택 공급을 늘리기 위한 별도 정책을 고민하고 있다.미국 부동산에 관심이 있는 사람들은 테이퍼링, 고용지표, 금리 등 이런 요소보다 미국 부동산의 수요와 공급에 더욱 많이 신경 써야 한다는 점을 이야기하고 싶다.수요라는 큰 범주에는 저금리라는 요소가 어느 정도 작용을 하지만 금리가 높아도 부동산 가격이 상승한다는 것을 불과 4~5년 전 경험했다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다.[어태수 네오집스(Neozips) 미국 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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